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房地产开发涉及哪些单位

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房地产开发涉及哪些单位

1、房地产的执行，一直是执行工作中的老大难问题，难在三点：一是适用法律难。我国民事诉讼法以及后来OO的执行规定，均没有对涉及房地产的执行作出具体的规定，造成实践中各地OO在查封和处理房地产时做法不一，常常发生相同条件的个案处理结果却相异，损害了法律的严肃性和统一性。二是要求协助执行难。OO执OO地产案件，须由房地产管理部门及时协助，并协调一致地工作。但有的房地产登记管理部门基于种种因素的影响，或拒不履行OO要求协助执行的通知；或对OO查封的房地产擅自解封，违规办理过户手续；或在协助执行时向OO收取名目繁多的费用；或找出种种借口推诿拖延，给OO的执行工作设置了一些障碍。三是房地产变现难。依我国现行独特的土地政策，可供交易的土地范围极小，只有通过出让方式取得的国有土地使用权才能进入市场交易，集体所有的土地禁止交易，这就给涉及集体土地的不动产的变现带来困难。即使在能够上市交易的土地中，行政主管部门出于部门利益的驱动，也往往使OO变价处理房地产难以顺利进行。基于上述几点，地方各级OO纷纷要求最高OO与有关OO部门协调，对OO执OO地产过程中所遇到的有关问题进行明确规范。同时，国土资源和房地产管理部门也反映，OO在查封和处理房地产时，存在法律手续不全，确认房地产权属失准等现象，也要求与最高OO联合发文就执行和协助执OO地产问题作出具体规定。

2、自１９９９年起最高OO执行办便开始启动与OOO的联合发文工作，其间，经过反复调查研究，于２００３年８月开始与国土资源部和OOO磋商联合发文工作。经过三方的紧密配合，《通知》草案几易其稿，终于于今年１月成文定稿。

3、此次最高OO之所以采取与有关部门共同下发规范性文件而没有采取司法解释的形式，主要有两点考虑：（一）房地产的查封和处理，牵涉到很多政策性的问题，OO的很多工作，都需要OO部门的配合和支持，与有关OO部门联合发文，有利于执行工作的顺利开展。（二）由于土地管理OO处于修订阶段，土地流转法律制度将面临重大调整。如果采取司法解释的形式，将可能与法律相冲突，不利于司法解释的相对稳定。而采取规范性文件的形式，有利于在法律修订后，即时进行调整，更具有灵活性。

4、针对司法实践中，有的OO仅仅出具协助执行通知书而不附相关法律文书就要求协助执行的情况，《通知》第二条规定，OO在要求国土资源、房地产管理部门协助查询、查封、预查封、强制过户等事项时，必须履行以下义务：

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1、房地产营销策划是一项系统工程，它统筹所有房地产销售及宣传推广工作。是房地产开发商为了取得理想的销售推广效果，在进行环境分析的基础上，利用其可动用的各种外部及内部资源进行优化组合，制定计划并统筹执行的过程。一个新的OO的营销工作一般可以分为前、中、后三个时期，每一个过程与环节都很重要。一个OO想要搞得成功，必须具备全局性的营销观念，进行所谓“整体营销”、“全程营销”。因此房地产营销策划不但包括房地产营销战略与战术分析，还在在此基础上确立投资地点、物业主题、规划设计，处理残局以及物色好策划人员等一系列策划工作。

2、房地产营销是一个有连续性的系统工程，前期工作包括了土地判断与评估、OO并发定位、市场可行性研究、建筑策划、建筑设计、按盘开发营销的组织体系整合等；中期工作包括OO形象包装、OO市场推广、OO工程建议：后期工作有接盘交付使用、余房销售、物业管理。房地产开发与经营离不开市场营销策划，营销策划的内容、怎么做好营销策划？如何具体运作房地产营销策划？这些问题一环扣一环，都是房地产开发商必须认真考虑和对待的问题。如果前期工作不扎实，那么后期工作往往也就容易出现预料不到的问题。所以，一定要注意搞清所开发OO容易出现的问题多存在于哪里，以及何时会发生等情况，通过预测实现扬长避短。

3、多年以来，大多数房地产开发项目均把重点放在营销策划上，市场的热点也在营销策划上。营销策划在很大程度上已被视为是项目致胜的关键。在营销策划开展商由重视营销策划、概念打造转向重视前期研究和产品定位，随着广大居民消费倾向与消费心理的变化，OO的“卖点”也在逐年转变。生态卖点逐步取代高科技卖点，成为OO卖点的主流。“绿色”、“生态”“人居”“健康”概念受到了空前的重视。开发周期逐步缩短，产品更新换代速度加快，项目针对性更强。社会消费心理的不稳定以及发展商为突破市场重围而刻意采取的“求新求变”，使市场上的产品出现“不断升级”的现象。居住趋向郊区化，住房消费平民化，产品更新换代速度加快。在一些地方的房地产产品甚至已经出现了“住房如时装，一年一个样”的状况。大型住宅项目不断出现，开发主题更为明显，产品多元化、客户多元化、开发主题的连贯性、品牌经营的系统性，均是营销工作的新课题。发展商的品牌策略不断提升，企业品牌和OO品牌已开始为买家识别。服务概念贯彻于营销全过程。优质的看楼服务、物业管理服务、24小时的专车接送服务，均给买家带来了方便和优惠。形成了从优质方便的服务到看楼、买楼的良性循环。