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摘要：近年来,长租公寓项目迅速发展，成为房地产市场的重要组成部分，特别是非改居长租公寓，由于其特殊的市场定位和运营模式，吸引了大量投资者的关注。文章旨在探讨非改居长租公寓项目投资收购价格影响因素，首先概述了非改居长租公寓的相关概念，详细介绍了非改居长租公寓项目投资的主要阶段和非改居长租公寓资产估值的影响因素，并在前述分析的基础上，重点从项目未来退出价格、改造过程投入和项目收购方式等方面分析收购价格的影响因素。
关键词：非改居长租公寓；收购价格；影响因素
一、非改居长租公寓的概念
（一）长租公寓的发展背景
随着城市化进程的不断加快，越来越多的人口涌入城市就业和生活。一方面，城市人口的增加直接导致住房需求的增加；另一方面，在一些大城市，过往的房地产限购限贷政策使得部分人群暂时失去了购房资格，同时，由于购房成本高，使得许多年轻人和外来务工人员选择租房作为过渡性居住方式。新一代年轻人更加注重生活质量和灵活性，不再将购房视为唯一目标，而是更加青睐选择租赁这种低负担、更灵活的居住方式；同时，现代年轻人对住房的要求越来越高，在上述背景下，长租公寓作为一种注重为租客提供稳定、高质量的居住体验和完善的社区服务的租赁形式，近些年得到快速发展[1]。
（二）长租公寓的特点
长租公寓是一种专门为长期租赁（一般为一年以上租期）租客设计的住房形式，在合同租期、专业管理、配套设施上具有显著特点。
1.合同租期
长租公寓通常租期较长，一般是一年起步，有的甚至签订更长时间的租约。租客可以享受相对稳定的居住环境，减少频繁搬家带来的麻烦和成本。
2.专业管理
与普通的住宅租赁不同，长租公寓通常由专业的物业管理公司或运营商提供日常维护、安保、保洁等服务，确保公寓的良好状态和安全性，保证入住客户的舒适度和良好的居住体验。
3.配套设施齐全
传统的住宅租赁与小区内其他业主共享小区内配套设施。为了提高租住体验，长租公寓一般配备齐全且相对独立的生活设施和公共空间，如健身房、洗衣房、休闲区等；此外，一些高端长租公寓还提供额外的增值服务，如家政服务、代收快递、社区活动等。
（三）长租公寓分类
鉴于租赁对象的多样性，为满足不同租赁对象的租赁住房需求，长租公寓的产品类型多样，能够为租客提供更多元的解决方案；同时，为了增加长租公寓的供应数量，市场参与主体也通过丰富多样的途径提供长租公寓产品[2]。根据不同的分类标准，长租公寓可以分为多种类型。
1.按照租赁对象分类
白领公寓。白领公寓是主要面向城市中上班族、职场新人和外籍白领的公寓，地理位置通常靠近商务中心或地铁站，公寓内设有基础家具和家电，为租客提供一定的公共服务设施，如健身房、洗衣房等。
学生公寓。学生公寓是专为大学生、研究生和其他在校学生设计的租赁公寓，地理位置一般靠近学校或交通便利的区域，为学生提供学习和社交空间，设施包括自习室、娱乐室等。
家庭公寓。家庭公寓主要是面向家庭租户租赁设计的产品，每套房间入住3~4人，主要特点是户型较大，设施齐全，通常配有厨房、客厅等。目前，类似的公寓主要存在于集中式长租社区项目，如上海宽庭公寓。
服务式公寓。这类公寓是主要面向高收入人群或外籍人士的高端公寓，这类公寓一般配有豪华装修和高档家具，提供一系列高级服务，如私人管家、24h安保、健身房、游泳池等，代表品牌如雅诗阁、盛捷服务公寓等。
2.按照公寓的性质分类
集中式公寓。由开发商、投资机构或运营商统一开发、管理的一栋或多栋公寓楼，内部空间统一设计和装修。集中式公寓的特点是集约化管理，配套设施和日常服务较为完善，适合大规模运营。
分散式公寓。运营机构将个人或小型业主的房源集中起来，由专业机构进行统一管理和运营。此类公寓的特点是房源分布较广，灵活性强，但管理难度和成本较高。
3.按照公寓的来源分类
新建类长租公寓。新建类长租公寓是指开发商、投资机构或房地产企业以出租为目的新建的公寓项目。这类公寓在设计和建设阶段就充分考虑了租赁市场的需求，具备较高的居住舒适度和完善的配套设施。目前，上海R4用地专门用于建设租赁住房，此类项目可以为市场提供稳定、长期、高品质的租赁住房供应；在北京，利用集体土地建设保障性租赁住房也是政府近年重点推出的长租公寓供应模式。
改造类长租公寓。改造类长租公寓是指通过对现有的旧建筑、商住楼或其他非居住性建筑进行翻新或改造，使其变为适合长期租赁的居住空间。与新建类长租公寓不同，改造类项目利用现有资源，通常能够在较短时间内完成改造并投入使用。其中，非改居成为改造类长租公寓的典型代表。
（四）非改居长租公寓
1.非改居长租公寓的定义
非改居主要指将非居住用途的建筑（如商业、办公、工业等）改造成住宅用途，保持原有建筑的土地用途不变，在使用功能和用途上进行调整。非改居长租公寓意为将原来土地性质为非居住用途的建筑改造为长租公寓租赁住房，这类公寓通常由开发商、投资机构或专业租赁住房企业进行改造后出租，专门面向长期租赁市场。
2.非改居长租公寓的法律风险分析
非改居项目长租公寓的实际使用用途与土地证载用途存在不一致情况，因此，此类项目的用途合规性问题成为重点关注的法律风险。目前，国家和部分省市有关部门均出台了相关政策，通过将非改居长租公寓项目纳入保障性租赁住房项目（简称纳保），解决非改居项目存在的用途不一致的法律风险。
《北京市住房租赁条例》中，鼓励按规定利用非居住存量土地建设租赁住房或将非居住存量房屋改建为租赁住房。上海市《关于本市非居住存量房屋改建和转化租赁住房工作的指导意见》明确表示，非居住存量房屋改建和转化租赁住房，是指具有一定规模且不动产权证载用途为办公、商业、旅（宾）馆、厂房、仓储等非居住类型的现有存量房屋，经政府相关部门审核认定为租赁住房后，可在一定时间内向市场提供住房租赁服务。参考建信建融家园租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招股说明书中的相关案例，在政府主管部门对土地、房屋作为保障性租赁住房使用作出确认后，项目规划用途与实际用途不一致的情况符合相关政策规定。
（五）非改居长租公寓主要参与方
非改居长租公寓市场的主要参与方包括政策制定者、开发商、运营商和金融机构。
1.政府
政府通过土地供应、税收优惠、融资支持等政策来促进长租公寓市场的发展。另外，政府制定相关法律法规，确保长租公寓市场的健康和有序发展，同时，出台租客权益保护措施，确保租客的合法权益得到保障。
2.开发商
开发商主要工作包括项目开发、项目投资和品牌推广等。开发商负责长租公寓项目的选址、设计、建设等工作，通过品牌建设和市场推广，吸引目标租客，提高入住率。比较有代表性的参与方如万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓等。
3.运营商
专业的长租公寓运营商负责长租公寓的日常运营管理，包括物业管理、租赁管理、客户服务等，为租户提供各种增值服务，如清洁、维修、生活服务等，提升租客的满意度。比较有代表性的参与方如自如、魔方、乐乎和城家等。
4.金融机构
金融机构在长租公寓投资过程中主要提供融资支持、投资和金融服务等工作。在融资支持方面，提供贷款和其他融资服务，支持开发商和运营商的资金需求；在长租公寓投资段，以私募基金、保险资金等形式直接投资长租公寓项目；金融服务主要面向租客，为租客提供必要的金融服务，如租金贷款、租赁保险等。
二、非改居长租公寓投资
（一）投资主要阶段
根据非改居长租公寓的特点，此类项目投资主要包括投资阶段、项目改造、运营管理、项目融资和退出等阶段。
（二）投资不同阶段关注重点
1.投资阶段
在非改居长租公寓项目投资时，重点从项目位置、物业条件和投资测算三个维度进行分析。
项目位置。其核心指标为到地铁站的距离。通常非改居项目优先选择在距离地铁站1.5 km的范围内。通勤距离内地铁沿线的产业商圈成长性对项目价值影响较大，产业商圈成长性直接影响未来租赁客户的租金承受能力，此外，项目周边是否具有成熟的生活配套设施也是投资阶段的重点考虑因素。
物业条件。项目基础物业条件直接决定未来的排房数量和改造难度，重点关注平面进深（影响单套分摊建筑面积和得房率）、物业设施设备独立性（如空调、消防、电梯等)、大小物业管理界面的切分。
投资测算。投资测算重点关注项目获取价格。此外，要关注项目周边土地和公寓未来供应、周边机构化长租公寓租金和项目未来纳保流程、纳保后政策优惠等。
2.项目改造
非改居项目改造阶段重点考虑房间设计、建设成本和建设周期等三方面的因素。房间设计阶段需考虑功能分区，提高居住舒适性；同时，根据产品定位合理确定单间、一居室等户型数量，为提升项目的使用价值，需考虑公共空间多样化的用途。在建设成本方面，合理确定拆除和改造范围，根据项目本身结构、建筑和机电设施特点确定施工改造方案；在改造和装修方案确定后，通过招投标形式降低改造成本。通过对某长租公寓企业某两个项目的改造成本构成分析，占比最高的是装饰装修、电器设备和家具。非改居项目装修改造预计在6~12个月左右。
3.运营阶段
长租公寓运营阶段主要关注因素包括租金、租赁去化和运营成本三个方面，运营结果的经济指标为EBITDA。目前，市场化长租公寓运营商有一套相对成熟的租金定价模型，根据项目不同户型、楼层、面积等设置一房一价[3]。在运营阶段，需要根据项目特点和规模合理设定爬坡期周期和稳定期出租率。项目运营成本直接决定了项目运营收益，
非改居长租公寓项目运营阶段可以在人工工资、获客成本、运营管理费、税费等方面进行精细化管理，降低运营支出；在关注租金收入的同时，提供商业设施和车位配套，以及提供保洁、维修、搬家等生活服务是增加项目整体运营收入的有效途径。
4.退出阶段
长租公寓退出是投资价值实现的最后一环。目前，国内长租公寓市场发展逐步完善，从行业目前的发展来看，长租公寓项目的退出路径一般包括股权或资产转让、私募REITs和公募REITs[4]。2023年底，上交所推出创新性金融产品持有型不动产ABS，这是一种具有创新意义的资产支持证券产品，其底层现金流全部来源于不动产项目的运营收入，通过真实出售实现资产盘活，从而助力企业提升运营效率和优化资产负债结构。
（三）非改居长租公寓资产估值的影响因素
1.非改居长租公寓的估值方法
长租公寓资产评估方法通常包括收益法和直接资本化法[5]。收益法本质上属于工程经济学中已知年值求现值的方式。在合理预测项目未来土地剩余年限内每年收益的基础上，利用折现率将未来收益转化为估值对象价值；直接资本化法在预测估值对象未来一年收益的基础上，用收益除以资本化率得到估值对象价格。鉴于长租公寓为收益性物业，其收益情况和相关费用均具有可预测性和持续性，通常采用收益法作为估值的评估方法，目前已发行REITs的长租公寓均采用收益法作为估值方法。收益法计算公式如下。
其中：V—收益价值（元），Ai—未来第i年的净收益（元），Yi—折现率，n—土地剩余年限。
2.非改居长租公寓估值影响因素
根据上述公式可知，非改居长租公寓估值的影响因素主要包括土地剩余年限、折现率和未来每年的运营净收益。
（1）未来每年的运营净收益
长租公寓作为收益性物业，未来每年的运营净现金流是资金估值的基础。运营净收益计算公式如下。
运营净收益=运营收入-运营费用-税费
运营收入。运营收入包括租金收入和车位、广告等收入，其中租金收入是最主要的运营收入。租金收入计算公式如下。
租金收入=租赁面积×出租率×市场租金×租金增长率
其中，租赁面积根据项目实际可出租面积进行测算，出租率根据项目周边市场和项目实际情况（通常为租赁规模）等进行综合确定，一般出租率在90%~92%之间进行合理预估。市场租金一般采取市场比较法进行确定，通过选取周边典型项目市场租金进行对比，结合拟评估项目和周边项目差异合理确定评估项目租金。对于租金增长率，根据评估项目所在区域过往年份租金增长情况合理确定，一般选取1%~3%。租金增长率在近期和远期应做合理的区分度假设。租金收入与资产估值呈正比，租金收入越高，项目评估值越高。
运营支出。运营费用一般包括运营管理费用、委托管理费用、市场营销费用、公区能源费用、保险费用和资本性支出。运营管理费用是指日常运营管理中店长、管家和保安保洁等人员的工资、社保和奖金等，一般占运营收入的5%~10%左右。委托管理费为委托专业运营机构进行管理支出，包括运营管理体系输出和品牌输出等，一般占运营收入的3%~6%。市场营销费用主要为获客成本和广告投入，一般占运营收入的1%~2%。资本性支出主要指项目维修支出，根据项目所处阶段进行不同假设。运营支出与资产估值呈反比，运营支出越高，项目评估值越低。
税费。税费主要是资产持有阶段和运营阶段需支付的费用。主要包括增值税、附加税、印花税、房产税和成长土地使用税、所得税等。根据目前国家的相关政策。租赁住房个人租户按照1.5%的税率征收增值税，按照4%的税率征收房产税。
（2）土地剩余年限
土地剩余年限是项目未来可获取运营收益的时间。项目评估价值与土地剩余年限呈正比，在运营收入和折现率一定的情况下，土地剩余年限越长，项目评估价值越高。作者根据某长租公寓的实际情况，就剩余年限对评估值的影响进行了模拟分析，如表1所示。
（3）折现率
折现率是评估日后收益的回报率，通常采用累加法确定。累加法是以无风险报酬率和风险报酬率两个部分求和所得，公式如下。
报酬率=无风险报酬率+风险报酬率
其中，无风险报酬率通常选取估值时点十年期国债收益率，风险报酬率根据项目所处区域综合确定，通常一线城市无风险报酬率小于二线城市。目前，已公开的长租公寓折现率情况如表2所示。
三、非改居长租公寓收购价格的影响因素
非改居长租公寓项目投资行为一般通过对非住宅类项目改造为长租公寓运营后进行退出获取收益[6]。投资收益计算公式如下。
投资收益=退出金额-收购金额-改造成本投入+退出前运营收益
上述公式为非改居长租公寓投资绝对收益。项目退出一般是在项目改造完成及运营成熟后。除了考虑资金价值非改居项目投资收益，还需考虑项目改造周期和运营爬坡期。综上可见，非改居长租公寓项目收购价格主要受未来退出金额、改造过程中投入、改造周期、项目运营爬坡期等多种因素影响。
（一）项目退出价格
非改居项目退出价格即退出节点项目估值。根据本文第二部分分析，非改居项目估值主要受土地剩余年限、折现率和未来每年的运营净收益等因素影响。在非改居项目投资过程中，通常优选选择土地剩余年限较长的项目作为投资标的，土地剩余年限越长，未来估值越高，在收购价格一定的情况下，投资收益越高。另外，在项目运营端，尽可能选择未来运营收益高的项目作为投资标的，项目运营收益越高，未来可获得的投资收益越高，经折现后项目现值就越高。同时，项目运营收益越高，可获得退出前运营收益越高。
（二）改造过程投入
改造过程投入是项目投资的重要组成部分，收购价格与改造投入是非改居项目的主要投入。在收购价格一定的情况下，改造投入越高，投资方未来获取的收益越低。对于非改居长租公寓项目而言，要在改造前期根据项目定位合理确定项目改造方案和项目改造标准，特别是项目改造方案的确定直接决定了项目未来的改造成本。非改居项目成本主要包括三个部分：结构改造成本、装修成本、软装和设备成本。结构改造成本主要是墙体拆改、电路改造和上下水改造等；装修成本主要包括公寓内部和公共部位的装修，装修成本占改造成本比例超过50%；软装和设备成本包括家具和软装、家用电器成本，其中软装包括床、沙发、桌椅、窗帘等，质量和品牌决定了费用高低，家用电器包括空调、热水器、冰箱等费用。
（三）项目改造周期
非改居长租公寓的改造周期通常在6~12个月之间，具体时间会因项目规模、复杂程度和审批流程的快慢而有所不同。为了确保项目顺利进行，可以提前制定详细的时间表，并在每个阶段进行严格的项目管理和监督。改造周期主要包括拆除和结构改造阶段、基础装修阶段、软装和设备安装阶段、收尾和验收阶段，上述四个阶段中，拆除和基础装修阶段占整个改造周期一半以上，为降低项目改造周期，提高投资收益，可在项目收购阶段合理确定改造周期，同时进行软装等提前招标，组织流水施工等。
（四）项目爬坡周期
非改居长租公寓的爬坡周期是指项目从运营初期逐渐达到稳定盈利的过程，这一周期的长短取决于多个因素，包括市场需求、运营策略、品牌知名度、管理效率等。项目退出一般在项目结束爬坡期进入稳定运营期后退出。项目爬坡阶段一般包括启动阶段、调整阶段、稳定增长阶段和成熟阶段。其中，所在城市或区域的租房市场需求是关键因素，如果市场需求强劲，爬坡周期可能会缩短。公寓的地理位置决定其吸引力，如果位于交通便利、配套设施齐全的区域，入住率会更快提升。有效的营销推广、灵活的租金策略和优质的客户服务都能加快爬坡周期，区域内同类长租公寓的竞争情况也会影响爬坡速度，竞争激烈的市场需要更长时间建立优势。非改居长租公寓的爬坡周期通常在6~12个月之间，但具体情况会因上述因素而异。在这个过程中，持续关注市场变化、租客反馈和运营效率，进行必要的调整和优化，是顺利度过爬坡期的关键。
参考文献：
［1］徐虹．我国长租公寓的运营和盈利模式优化研究［J］．经营管理者，2022（1）：74-75.
［2］杨家熠．长租公寓住房租赁模式的融资现状与推进策略分析［J］．市场瞭望，2023（11）：52-54.
［3］贾甜夏．基于大数据的长租公寓决策支持系统研究［J］.住宅与房地产，2023（18）：29-32.
［4］郑景露，贾丽娟，申清辉．基于REITs的长租公寓融资困境破解［J］．经济研究导刊，2022（34）：96-98.
［5］连明珠．基于蒙特卡洛模拟的长租公寓投资风险分析［J］．中国房地产，2022（9）：41-47.
［6］于超，黄雨晴，韩黎，等．抢滩长租公寓市场，需要运营与资本的结合［J］．城市开发，2018（8）：22-23.后台-系统设置-扩展变量-手机广告位-内容正文底部 -
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非改居长租公寓项目投资收购价格影响因素分析论文
人参与 2025-01-24 10:56:07 分类 : 经济学 点这评论 作者：团论文网 来源：https://www.tuanlunwen.com/
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